Právo stavby

Dotazy a odpovědi 2024 37.

Soukromý stavebník chce na pozemku obce zřídit účelovou komunikaci ke svému pozemku určenému pro stavbu dvou rodinných domů. Délka komunikace je 160 m. Jaké právo stavby je nutné zřídit? Právo stavby do katastru nebo jen právo provést stavbu pro účely stavebního povolení nebo služebnost.

Jsou v zásadě možné všechny váděné možnosti, bude nutné posoudit, jaký postup bude obci a případně i stavebníkovi nejvíce vyhovovat na základě konkrétních okolností (rozsah komunikace, lze vzít v potaz i povrch, zda půjde o cestu patrnou v terénu, či vyasfaltovanou atp.).

Právo stavby zásadně slouží k oddělení vlastnického režimu pozemku a stavby, která je jinak součástí pozemku, lze jej zřídit pouze jako dočasné a zpravidla za úplatu (což však není podmínkou). Doplňujeme, že v případě zřízení práva stavby k pozemku ve vlastnictví obce je nutné zveřejnit záměr.

Smlouva o právu provést stavbu by byla smlouvou tzv. nepojmenovanou (v zákoně výslovně neupravenou), bylo by nutné v ní práva a povinnosti stran konkrétně upravit a dle jejího obsahu by se následně posuzovala. V této souvislosti považujeme za vhodné na tomto místě upozornit na nedávný rozsudek Krajského soudu v Plzni (č. j. 55 A 15/2023-69 ze dne 20. 12. 2023), v němž soud uvedl, že dle jeho názoru pojem „smluvně zřídit právo stavby k pozemku ve vlastnictví obce“, s nímž zákon o obcích spojuje povinnost zveřejnit záměr (a rozhodování o tomto právním jednání je též vyhrazeno zastupitelstvu obce), je pojmem obecným, „zahrnující(m) v sobě jakékoli jednání, kterým dojde k umožnění jinému právo stavět na pozemku obce a tím jej zatížit,“ (odst. 59 daného rozhodnutí).

Soud v daném případě s odkazem na požadavek transparentnosti nakládání s majetkem obce dovodil, že jestliže má být dosaženo obdobného výsledku, kterého by bylo dosaženo uzavřením smlouvy o právu stavby, musí dojít ke zveřejnění záměru a schválení uzavření této smlouvy zastupitelstvem obce. Je nutné doplnit, že dle našeho názoru je tento výklad extenzivní, nicméně nebyl dosud podroben přezkumu Nejvyššího správního soudu a považujeme tak za nutné na něj upozornit. Doporučujeme tak zvážit, která konkrétní práva a povinnosti by případně měla být obsahem dané smlouvy „o právu provést stavbu“ a v případě pochybností, zda nejsou naplněny jakési soudem dovozené „znaky práva stavby“ dle výše uvedeného rozhodnutí lze za současného stavu spíše doporučit, aby byl záměr pro jistotu zveřejněn a o uzavření dané smlouvy rozhodlo zastupitelstvo obce.

Služebnost cesty zřízená jako pozemková pak zakládá právo vlastníka daného panujícího pozemku (ve tomto případě pozemků s rodinnými domy) přes služebný (obecní) pozemek jezdit jakýmikoli vozidly, přičemž, není-li toto upraveno ve smlouvě jinak, je osoba, které přísluší služebnost cesty, povinna přispívat k udržování cesty včetně lávek a mostů. Vlastník služebného pozemku přispívá, jen když tato zařízení užívá. Záměr obce zřídit služebnost pak povinnosti zveřejnění na úřední desce obecního úřadu ze zákona nepodléhá.

Vzhledem k uvedenému se nám tedy jako nejjednodušší řešení jeví zřízení služebnosti cesty, které by dle našeho názoru mělo též pro daný účel postačit.

Tereza Šlesingerová, právník junior

Na otázky z praxe obcí a měst odpovídají dlouhodobě experti advokátní kanceláře KVB, která získala opakovaně ocenění Právnická firma roku.

Seriál Dotazy a odpovědi 2024

1. Poskytnutí informace o pracovní náplni zaměstnanců obecního úřadu, 5. 1. 2024
2. Povinnost placení poplatku za odpady pro občany Ukrajiny, 12. 1. 2024
3. Pravomocné zamítnutí žádosti o povolení užívání stavby, 19. 1. 2024
4. Ubytování sociálně slabého staršího občana v nebytovém prostoru ve vlastnictví obce, 26. 1. 2024
5. Přečíslování budovy, 2. 2. 2024
6. Odměňování kronikářů, 9. 2. 2024
7. Pokládka optické sítě, 16. 2. 2024
8. Pronájem nebytových prostor, 23. 2. 2024
9. Změna územního plánu, 1. 3. 2024
10. Znečištění místní komunikace, 8. 3. 2024
11. Výběrové řízení, 15. 3. 2024
12. Hloubkový audit, 22. 3. 2024
13. Poplatek za komunální odpad, 28. 3. 2024
14. Parkování na chodníku, 5. 4. 2024
15. Platnost obecně závazné vyhlášky, 12. 4. 2024
16. Územní plán, 19. 4. 2024
17. Daň z nemovitých věcí a místní koeficient, 26. 4. 2024
18. Smlouva na služby a zakázka malého rozsahu, 3. 5. 2024
19. Veřejné ohniště a odpovědnost, 10. 5. 2024
20. Úhrada za mobilní telefon pro místostarostu, 17. 5. 2024
21. Prodej obecního pozemku dražbou, 24. 5. 2024
22. Stížnost na krmení toulavých koček, 31. 5. 2024
23. Smlouva obcí o užívání pohřebiště, 7. 6. 2024
24. Výsledky kontrol a zastupitelstvo, 14. 6. 2024
25. Kácení stromů – poplatek za místní šetření, 21. 6. 2024
26. Osvobození od poplatku za komunální odpad, 28. 6. 2024
27. Pravomoc starosty a zastupitelstva, 4. 7. 2024
28. Funkční období ředitelky školy a veřejná funkce, 12. 7. 2024
29. Dělení veřejné zakázky, 19. 7. 2024
30. Sleva při prodeji stavebního pozemku, 26. 7. 2024
31. Informace pro zastupitele, 2. 8. 2024
32. Investice do pronájmu, 9. 8. 2024
33. Zvýšená odměna místostarosty, 16. 8. 2024
34. Střet zájmů při výstavbě v obci, 23. 8. 2024
35. Povinnost zajistit fotbalové hřiště, 30. 8. 2024
36. Zveřejnění jména dárce, 6. 9. 2024
37. Právo stavby, 13. 9. 2024 (právě čtete)
38. Zasedání zastupitelstva a identifikace účastníků, 20. 9. 2024
39. Prodej historické budovy města, 27. 9. 2024
40. Skartace, kroniky a archivnictví, 4. 10. 2024
41. Jaká jsou pravidla zvedání telefonu po pracovní době zaměstnanci, kteří mají přidělený pracovní telefon?, 11. 10. 2024
42. Povinnost pořídit pasport budov, 18. 10. 2024
43. Daň z nemovitostí u neudržovaných objektů, 25. 10. 2024
44. Parkovací automaty v obci, 1. 11. 2024
45. Zábor veřejného prostranství, 8. 11. 2024
46. Odpuštění nájmů po povodních, 15. 11. 2024
47. Zvýšení nájemného bez zveřejnění, 22. 11. 2024
48. Vlastnictví mostku/lávky, 29. 11. 2024
49. Proplacení nečerpané dovolené, 6. 12. 2024